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近日，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上指出，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付。

由于降低首套房首付比例和贷款利率、减免相关税费等政策，在实际执行中，无论是三、四线城市还是一、二线城市，都已经有了比较大的突破，给予了比较多的放宽，唯有“认房不认贷”政策，在一、二线城市仍然执行得比较严。因此，可被认为是中央政治局会议提出可以“适时调整优化房地产政策”后的一次比较大的政策调整与优化，也是一次比较大的政策突破。

所谓“认房不认贷”，就是指在贷款买房时，只看购房者名下是否有房，而不去查看购房者的历史贷款记录。无论之前是否有过贷款记录，只要购房者能够证明自己名下没有房产，就可以按照首套房认定，享受降低首付比例和贷款利率优惠。

可以肯定，“认房不认贷”政策出台后，会在一、二线城市释放出一些购房消费，特别是被“认房又认贷”政策压制的购房消费，有可能会转化成现实购买力，成为拉动房地产恢复的一股力量。关键就看，这股力量有多大，能否带动其他购房者一起购房，是一个值得关注的问题，也是政策能否起到提振房地产市场作用发挥的关键。

需要密切关注和正视的是，今天的购房者，与十年前的购房者相比，在心态上已经发生了非常大的变化，特别是对待房价的态度上，过去是“买涨不买跌”，现在是“买跌不买涨”。他们知道，就算国家不再控制房价上涨，房价也已经涨不动了，不可能再像过去一样上涨。相反，对跌的期待则越来越强烈，希望房价能够出现温和下跌现象。如果过度强调政策的作用，过度放松调控政策，会不会产生相反的作用与效果，也是需要管理层认真思考的。

事实也是，越来越多的人认为，越是政策放宽放松，甚至刺激，越说明市场低迷，说明开发商已经承受不了，政府也十分着急了。与其死杠房价，加大商品房库存成本，不如降价售房，让利给购房者。以一家开发企业为例，假如有1000套商品房没有销售，而按照开发企业的资金能力，大头是银行贷款和各类欠款，银行贷款的利息是在每天增加的，财务成本也在不断增加，等于商品房的成本也是在增加的。时间越长，盈利空间就会越小，亏损也会越大。如此，何不通过降价售房方式，把这部分利益让渡给购房者，以达到回笼资金、降低财务成本的目的。

也正是因为如此，出台“认房不认贷”政策，一定要看到其背后的居民购房心态、购房心理，居民不想购房，也就不存在“认房不认贷”问题，而是认不认贷都不认购，这才是最需要引起重视的，也是房地产市场能否恢复的关键。这也意味着，管理层在酝酿出台优化调整房地产市场政策时，一定要先把情况弄清楚，把居民的购房心理了解透了，再研究出台政策。否则，政策一大堆，问题一大堆，商品房一大堆，市场则仍然低迷，居民也仍在等待观望，或者完全放弃了购房欲望。

政策的作用，必须建立在居民购房的意愿上，建立在居民有购房的想法上。而对大多数有购房意愿的居民来说，“认跌不认涨”是他们此刻的心理，也是房地产市场能否恢复的关键。只重政策，不看心理的做法，可能会事倍功半。相反，如果对广大居民的心理有充分的了解，心态有充分的把握，政策就有可能会事半功倍、四两拨千斤。

不认为优化调整房地产市场政策是错的，也不认为当前的房地产市场还要坚持从紧的政策。但是，出台的政策一定要有针对性、有可操作性，有能够被广大居民接受的切入点和接入口。房贷政策再怎么放松，仍然是贷款，是需要偿还的，就算不要利息，本金也少不了。更何况，目前的房贷利率并不是很低，一旦贷款购房，就必然会成为“房奴”。如此，“认房不认贷”政策的实际价值就会受到影响。相反，如果开发企业能够降价售房，每省下一分钱，对购房者来说，都是实实在在的利益，都能降低购房负担，都能得到实惠。因此，必须充分考虑“认房不认贷”与“认跌不认涨”之间的关系，切不可颠倒，否则，很难有效果。